Análisis de las medidas URGENTES adoptadas EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS por el Gobierno el 31 de marzo de 2020 en apoyo de trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables.
El pasado martes el Gobierno aprobó, con carácter urgente, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. El Capítulo I de este Real Decreto-ley está dedicado a medidas de apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables.
Una de las medidas más esperadas e importantes para las familias es el apartado referido al tratamiento de los alquileres y a la posibilidad de pactar moratoria en el pago de la renta o la solicitud de ayudas para alquiler de vivienda habitual.
I. Suspensión de los desahucios y lanzamientos (art. 1)
Esta medida establece que, finalizado el estado de alarma durante el cual se encuentran suspendidos todos los plazos procesales, se podrá suspender de manera extraordinaria el desahucio o lanzamiento. Esta medida unicamente suspende el proceso, no lo finaliza, lo que quiere decir que una vez transcurrido el plazo de suspensión, el proceso continúa.
¿Quién puede acogerse a esta medida?
- Personas que se encuentren ya inmersas en procedimiento de desahucio o lanzamiento.
- Que acredite una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19.
- Que la situación de vulnerabilidad le impida encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
¿Cómo acogerse a esta medida?
- Solicitando la suspensión ante el Letrado de la Administración de Justicia.
- Con la solicitud deberá presentarse documentación acreditativa de la vulnerabilidad social o económica alegada como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19.
- Se solicitará adicionalmente informe de los Servicios Sociales para establecer la duración de la suspensión y cualquier otra medida para paliar la situación de vulnerabilidad.
II. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL (ART. 2)
Se podrá prorrogar de manera extraordinario por plazo de hasta 6 meses los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU.
¿Qué contratos se pueden prorrogar?
- Arrendamiento de vivienda habitual.
- Sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre).
- Que finalicen desde la entrada en vigor del RD-l 11/2020, esto es desde el 2 de abril de 2020, y hasta dos meses desde la finalización del estado de alarma.
- La finalización podrá ser referida a la prorroga obligatoria del art. 9.1 LAU o de la prórroga tácita del art. 10.1 LAU.
¿Cómo acogerse a esta medida?
- El arrendatario (inquilino) deberá presentar un escrito al propietario solicitando la prórroga extraordinaria del contrato por un plazo máximo de 6 meses.
- La prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que las partes acuerden otros términos o condiciones.
III. MORATORIA de la renta (ART. 3).
El Real Decreto-ley establece dos escenarios o posibilidades, según quién sea el propietario de la vivienda arrendada.
A) Si tu arrendador es empresa o entidad pública de vivienda o grandes tenedores como, por ejemplo, un fondo de inversión (art. 4).
En este caso se aplica de manera AUTOMÁTICA la MORATORIA de la deuda arrendaticia.
Se considera a los efectos de esta medida como gran tenedor a la personas física o jurídica que sea titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros; o titular de una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados
¿Quiénes pueden acogerse a esta medida?
- Debe tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
- El contrato debe estar suscrito al amparo de la LAU.
- La persona debe encontrarse en situación de vulnerabilidad económica.
¿Cómo puedo acogerme a esta medida?
- El arrendatario (inquilino) deberá presentar escrito solicitando el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
- El plazo para solicitar la moratoria es hasta el 2 de mayo de 2020 (1 mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley).
- Si el arrendatario ya hubiese pactado aplazamiento o condonación parcial con el propietario con anterioridad al 2 de abril de 2020, no se le aplicará esta medida.
¿Qué tipo de moratoria puede darme el propietario?
El propietario está obligado a comunicar en el plazo de 7 días laborables, su decisión sobre la moratoria. El Real Decreto-ley establece las siguientes alternativas para los grandes propietarios y entidades publicas:
- Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, por un plazo máximo de 4 meses.
- Moratoria automática en el pago de la renta. Afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, así como a las mensualidades siguientes (prorrogables una a una) si superase el estado de alarma. El plazo máximo de moratoria son 4 meses. La renta correspondiente a la moratoria se abonará en pago fraccionado en 3 años, comenzando al mes siguiente de finalizar la moratoria o el periodo máximo de 4 meses. Esta moratoria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades se devolverán sin intereses.
B) Si tu arrendador es un propietario particular (art. 8)
En este caso, el Real Decreto-ley establece que el inquilino deberá presentar la solicitud de moratoria en el mismo plazo y condiciones que en el caso anterior, la diferencia es que el propietario puede negarse a aceptar ningún acuerdo.
Podremos solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta, fraccionamiento, reducción o condonación parcial o total.
Si transcurridos 7 días laborables desde la solicitud el arrendador no contesta o se niega a aceptar acuerdo sobre moratoria, el inquilino tendrá acceso al PROGRAMA DE AYUDAS TRANSITORIAS DE FINANCIACIÓN contenidas en el art. 9 del Real Decreto-ley.
IV. PROGRAMA DE AYUDAS PARA PAGO DE LA RENTA COVID-19 (ART. 9 y 10)
El Real Decreto-ley establece dos medidas distintas para poder hacer frente al pago del alquiler.
A) Financiación mediante crédito o préstamo con aval ICO (art. 9)
Esta financiación deberá ser solicitada a las entidades de crédito con acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial y podrá cubrir como máximo el importe de 6 mensualidades de renta.
El plazo de devolución será hasta 6 años, prorrogable por otros 4 años, sin que en ningún caso devengue ningún tipo de gasto e interés.
B) PROGRAMA DE AYUDAS PARA CONTRIBUIR A MINIMIZAR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL (art. 10)
Esta vía requiere ORDEN del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Consistirá en ayudas de alquiler mediante adjudicación directa.
¿A quienes está destinado este Programa de Ayudas?
Este programa está destinado a las siguientes personas:
- Personas arrendatarias de vivienda habitual.
- Que acrediten tener problemas transitorios para atender el pago total o parcial del alquiler.
- Que encajen en el supuesto de vulnerabilidad economica y social sobrevenida del art. 5 del Real Decreto-ley.
¿Qué cuantía tiene la ayuda?
Estas ayudas tendrán las siguientes cuantías dependiendo de la situación del arrendatario:
- Tope máximo de 900 euros mensuales o hasta el 100% de la renta.
- El 100% del préstamo (principal e intereses) que se haya suscrito para atender al pago de la renta.
- En todo caso, la competencia de determinar las cuantías se atribuye a las Comunidades Autónomas.
V. DEFINICIÓN DE LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DE OBTENER MORATORIAS O AYUDAS EN RELACIÓN CON LA RENTA ARRENDATICIA DE LA VIVIENDA HABITUAL.
Finalmente, dado que se aplica a todos los supuestos, vamos a revisar los requisitos exigidos por el Real Decreto-ley para acceder a todas estas ayudas y programas.
En todo caso, se establece como requisito la PERDIDA SUSTANCIAL DE INGRESOS. Se contemplan como este tipo de circunstancias, siempre y cuando se refieran al OBLIGADO AL PAGO DEL ALQUILER:
- Que el obligado al pago de la renta pase a situación de DESEMPLEO.
- Que el obligado al pago de la renta pase a Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE).
- Que el obligado al pago de la renta haya reducido su jornada por motivo de cuidados
- Si es autónomo, que acredite cualquier otra circunstancia que suponga la pérdida sustancial de ingresos.
Los ingresos de la unidad familiar no deben superar los siguientes límites en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
- IPREM (537,84 €) x 3. Es decir, 1.613,52€.
- Este límite se incrementa en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo. En caso de familia monoparental, 0,15 veces el IPREM.
- Este límite se incrementa en 0,1 veces el IPREM por cada mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- Si existen miembros de la unidad familiar con discapacidad superior al 33%, dependencia o enfermedad incapacitante laboral permanente.
SI EL OBLIGADO AL PAGO DE LA RENTA TIENE DISCAPACIDAD SUPERIOR AL 33% Y OTROS CASOS ESPECIALES, EL LÍMITE SERÁ DE CINCO VECES EL IPREM (2.689,20€).